Articoli e Pubblicazioni

RENT TO BUY
Commento alla nuova normativa ex art. 23 D. L. Sblocca Italia

Premessa

In un quadro economico-sociale caratterizzato da una forte crisi del credito (difficoltà di ottenere finanziamenti bancari) con conseguente riduzione della domanda di acquisto immobiliare, gli operatori del settore hanno elaborato determinate tipologie contrattuali comunemente definite "Rent to Buy". Si tratta di aggiungere allo schema della locazione (concessione in godimento con pagamento di un canone) una facoltà/obbligo all'acquisto dell'immobile.
DECRETO SBLOCCA ITALIA
In tale contesto è intervenuto il legislatore, con il Decreto Legge 133/2014 (poi convertito il Legge). L'art. 23 del predetto decreto introduce nel nostro ordinamento un nuovo tipo contrattuale che fonde gli elementi tipici del contratto di locazione con quelli che caratterizzano i negozi preparatori alla vendita (preliminare/opzione); da tale commistione nasce un contratto nuovo ed autonomo che viene definito"contratto di godimento in funzione della alienazione di immobili".
DESCRIZIONE
Con tale contratto il proprietario di un immobile "concede il godimento di un bene immobile con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato e ad un determinato prezzo con diritto di imputare a corrispettivo del trasferimento una parte del canone".
NB Non è possibile imputare a corrispettivo l'intero canone corrisposto.
Possiamo quindi individuare una prima fase che ricalca quella del rapporto locatizio, cui può seguire la seconda fase, quella del trasferimento, che però è eventuale (infatti il legislatore parla di diritto all'acquisto ma non di obbligo!)
Il contratto dovrà quindi contenere un corrispettivo per il godimento del bene, ed un corrispettivo per l'eventuale trasferimento.
In caso di mancato esercizio della facoltà di acquisto, il concedente potrà trattenere l'intero importo dei canoni versati fino a quel momento a titolo di indennizzo, salvo che non sia pattuito diversamente.
Elemento pregnante ed innovativo della disciplina normativa è la possibilità di imputare una parte del canone a corrispettivo del trasferimento del bene; il che avrà conseguenze non solo nei rapporti tra le parti ma anche di tipo fiscale.
REQUISITI SOGGETTIVI
Qualsiasi soggetto, fisico, giuridico, pubblico o privato può stipulare tale contratto.
REQUISITI OGGETTIVI
A) Beni
Qualsiasi immobile, sia terreni che fabbricati (anche a rustico)
B) Dirittti
Escluso il diritto di nuda proprietà
FORMA
Scritta. Autentica necessaria per la trascrizione
TRASCRIZIONE
Efficacia decennale.
DEROGABILITA'
La disciplina del Decreto "Sblocca Italia" non è derogabile. In tal caso, il contratto non è nullo ma essere convertito in contratto di locazione con preliminare di vendita e quindi la trascrizione avrà efficacia triennale.
MODIFICHE SOGGETTIVE
E' applicabile a tale contratto sia lo schema della riserva di nomina (art. 1401 c.c.) sia quello della cessione del contratto (art. 1406 c.c.).
NORME SULLA LOCAZIONE
Non si applica nè la disciplina della Legge 392/78 (immobili urbani) nè quella della Legge 431/98 (immobili abitativi).
In particolare: la durata del contratto è libera e non vi sarà diritto di prelazione in caso di disdetta del contratto.
RICHIAMO ART. 8 D.Lgs 122/2005
Nonostante alcuni pareri contrari, è preferibile ritenere che il richiamo all'art. 8 del citato DLgs deve intendersi in toto e quindi anche per quanto riguarda l'esatto perimetro di applicazione del divieto (obbligo di liberare l'immobile dall'ipoteca fin dalla stipula del contratto in oggetto).
Pertanto, il suddetto obbligo sussiste solo in caso di Immobile in corso di costruzione ceduto dalla società immobiliare in favore di persona fisica.
GARANZIA PER VIZI
Si applica a tale contratto la garanzia per vizi di cui all'art. 1490 c.c. (in tema di vendita), fin dalla stipula del contratto (quindi prima ed indipendentemente dal trasferimento del bene).
 I vizi devono essere preesistenti alla consegna del bene (ancorchè si manifestino successivamente.
 INADEMPIMENTO DEL CONDUTTORE
Costituisce inadempimento del conduttore il mancato pagamento dei canoni in misura superiore al 5% del numero delle rate (disciplina non derogabile in peius a carico del conduttore. Tale disciplina è caratterizzata da una minore tolleranza nei confronti del soggetto inadempiente rispetto alla disciplina della vendita a rate con riserva di proprietà (art. 1525 c.c.), nella quale l’inadempimento deve superare l’ottava parte del prezzo totale per poter ottenere la risoluzione del contratto.
Questione di fondamentale importanza è rappresentata dalla possibilità di individuare una procedura che consenta al proprietario di recuperare l'immobile con una certa rapidità in caso di inadempimento del conduttore.
Non è applicabile la procedura di sfratto (riservata alle locazioni)
L'unica soluzione percorribile, al di fuori della procedura ordinaria di cognizione, è quella di considerare il contratto in questione quale titolo esecutivo non solo ai fini del pagamento delle somme di danaro, ma anche in relazione al rilascio dell'immobile.
Per tale ultimo aspetto sarà indispensabile l'atto pubblico (la scrittura privata autenticata costituisce titolo esecutivo solo per il pagamento di somme di danaro); sarà inoltre essenziale confezionare l'atto in modo da identificare con estrema precisione l'obbligo a carico del conduttore ed i termini per la consegna dell'immobile.
Se si condivide tale soluzione, si potrà bypassare la fase di cognizione e formazione delle prove. La tesi positiva è comunque agevolmente sostenibile qualora si verifichi la scadenza del termine contrattuale ed il mancato esercizio della facoltà di acquisto da parte del conduttore.
Più discusso invece in caso di inadempimento del conduttore (che richiederà comunque una clausola risolutiva espressa).
INADEMPIMENTO DEL CONCEDENTE
Il conduttore potra' chiedere il trasferimento coattivo del bene ex art. 2932 c.c., ovvero la risoluzione del contratto per inadempimento e quindi la restituzione della parte di canone versata ed imputata quale acconto corrispettivo, oltre interessi legali.
FALLIMENTO DEL CONCEDENTE
Il fallimento del concedente non consente al curatore fallimentare di sciogliersi dal contratto. C’è però il rischio di un’azione fallimentare, salvo che ricorrono i seguenti presupposti (medesima disciplina del contratto preliminare di vendita trascritto)
A) Trasferimento al giusto prezzo : bisogna quindi fare attenzione, nel definire la parte di canone che va imputata a corrispettivo, affinchè il prezzo finale non si discosti ai valori di mercato;
B) Immobile costituisce la sede dell’azienda/abitazione principale dell’acquirente ovvero suoi parenti/ affini entro il 3° grado.
FIGURE AFFINI
A) VENDITA A RATE CON RISERVA DI PROPRIETA'
E'  trascrivibile, senza alcun limite temporale di efficacia.
E' un contratto già traslativo anche se il trasferimento viene sospeso fino all'integrale pagamento delle rate (con importanti ripercussioni di tipo fiscale).  Pertanto le rate vanno imputate per intero a corrispettivo.
B) PRELIMINARE DI VENDITA CON CONSEGNA ANTICIPATA
 - Il preliminare è di regola vincolante per entrambe le parti;
-  la durata del termine di efficacia della trascrizione (tre anni anzicchè dieci!).
 - Nel contratto preliminare, l’obbligo di cancellare le ipoteche sorge solo al momento del contratto definitivo.
DISCIPLINA FISCALE
1) IMPOSTE DIRETTE
1a) Proprietario  in regime d'impresa
Essendo previsto un vincolo solo unilaterale in ordine al trasferimento del bene (a carico del concedente, mentre il conduttore ha solo una facoltà), non può essere considerato  come cessione del bene.
Pertanto andrà inserita nei corrispettivi la parte di canone che rappresente il corrispettivo del godimento del bene, mentre la parte imputata ad acconto vendita andrà considerata debito (perchè andrà restituita al conduttore in caso di mancato trasferimento, salvo che non sia previsto il diritto di ritenere l'intero canone a titolo di indennità.
1b) proprietario "non imprenditore"
La parte di canone relativa al godimento del bene sarà considerato reddito (con eventuale opzione per la cd. cedolare secca).
La parte di canone quale acconto prezzo, non sarà tassata (salvo che non si addivenga al trasferimento del bene e ne ricorrano i presupposti(cessione infraquinquiennale...)
N.B. Attenzione, nella ripartizione del canone, a tener conto dei valori di mercato per evitare accertamenti fiscali.
Un possibile intento elusivo può ravvisarsi anche nel caso in cui si stiupuli tale contratto al solo fine di non incorrere nella tassazione della plusvalenza o nella decadenza prima casa.
2) IMPOSTE INDIRETTE
 Obbligo di registrazione nei 30 giorni.
2a) Proprietario  in regime d'impresa
Sulla parte del canone che rappresenta il corrispettivo del godimento, ma anche sulla parte di canone da imputare ad acconto prezzo,  va emessa l'iva in base alle regole generali (quindi su opzione del cedente, se bene strumentale; se abitativo, l'opzione sarà possibile solo se sono stati eseguiti interventi di ristrutturazione/risanamento conservativo dalla società proprietaria del bene).
Sulla parte relativa all'acconto, tuttavia, è possibile applicare l'aliquota del 4% sulla base di una dichiarazione dell'acquirente circa la ricorrenza dei presupposti. Farà fede poi la situazione che risulterà al tempo del trasferimento, con possibilità di effettuare quindi successivamente la nota di variazione (anche dopo più di 1 anno, come previsto dalla risoluzione n. 187 del 2000 in tema di iva prima casa).
Il contratto sconterà inoltre l'imposta fissa di Euro 67 (scrittura privata) 200 (se autenticata o atto pubblico). Inoltre, se si tratta di bene strumentale, andrà versato l'1%(con possibilità di versare l'imposta in unica soluzione per l'intera durata, ovvero anno per anno).
2b) proprietario non imprenditore
Il contratto sconterà:
- il 2% sulla parte di canone relativa al godimento del bene
- il 3% sulla parte di canone imputata ad acconto
IMU
Fintanto che non si verifica il trasferimento, l'IMU ricade sul proprietario-concedente (non rileva il richiamo ad alcune norme relative all'usufrutto, anche perchè non viene richiamato l'art. 1008 c.c.)
SUCCESSIVO TRASFERIMENTO DEL BENE
In regime IVA, si applicheranno le regole ordinarie con la seguente precisazione: la base imponibile è rappresentata dal corrispettivo pattuito, detratta la parte di canone imputata ad acconto prezzo e pertanto già versata e tassata.
In esenzione IVA si applicano le regole ordinarie (detraendo quanto versato per la parte di canone imputata ad acconto prezzo e pertanto già versata e tassata.

MANCATO TRASFERIMENTO
- Le imposte già versate vanno perse;
-  La parte di canone imputata ad acconto prezzo, qualora sia previsto che la stessa venga acquisita dal proprietario a titolo di indennizzo, sarà tassata come reddito diverso se il proprietario non opera in regime di impresa, altrimenti viene considerato come corrispettivo derivante dall’attività d’impresa.

CONCLUSIONI
Prima del Decreto Sblocca Italia, le figure contrattuali cd “rent to buy” (locazione con patto di futura vendita)  scontavano una duplice imposta in quanto non era possibile fiscalmente scorporare dalle rate versate medio tempore la componente “canone” dalla componente “acconto prezzo”.
Ed è quindi in questa facoltà introdotta dal Decreto che possiamo rintracciare l’elemento di maggiore importanza che potrà contribuire ad una maggiore diffusione di tale tipo contrattuale; anche se dobbiamo comunque sottolineare il maggior costo del contratto di godimento in funzione della successiva alienazione rispetto ad un semplice preliminare con consegna anticipata dell’immobile (in quanto nella prima figura contrattuale non è possibile imputare l’intero canone versato ad acconto prezzo).